Annual Report 2019

191 載通國際控股有限公司 2019 年年報 財務報表附註 13 投資物業、發展中投資物業、租賃土地權益及其他物業、機器及設備 （續） (c) 物業的公平價值計量 （續） (ii) 有關第三層級公平價值披露的資料 估值技巧 不可觀察的數據 範圍 位於香港的投資物業 －商用物業 市場比較法 商舖 質素折讓╱溢價 -60% 至 -25% （ 2018 年： -50% 至 15%) 位於香港的投資物業 －工廠物業 市場比較法及 剩餘估價法 重建項目 質素折讓╱溢價 -50% 至 -10% （ 2018 年： -30% 至 75%) 位於香港的發展中 投資物業 市場比較法及 剩餘估價法 重建項目 質素折讓╱溢價 -45% 至 25% （ 2018 年： -30% 至 10%) 截至 2019 年及 2018 年 12 月 31 日止兩個年度，集團採用市場比較法為旗下在香港的所有商用物業進行 估值。採用市場比較法釐定的商用物業公平價值，乃參考可比較物業於近期的每平方呎售價，並就集 團商用物業的質素相對近期售價而予以溢價或折讓調整。較優質物業的較高溢價，將使計量的公平價 值提高。 位於香港的工廠物業計入未來重建價值後，以市場比較法及剩餘估價法釐定其公平價值。市場比較法 釐定總發展價值的公平價值，當中參考鄰近項目近期的成交數據，並就集團工廠物業相對近期成交的 特質而予以溢價或折讓調整。剩餘估價法則根據貼現現金流對收入法作出修改，並參考集團工廠物業 在扣除竣工成本後的發展潛力。估值所依據的是一系列假設，該等假設估計出持作發展或重建之工廠 物業的預期當前市值。這些假設包括政府可能就發展實施的法定和非法定限制。集團收集了當地同類 發展的可比較交易，用作總發展價值評估。較優質重建項目的較高溢價，將使總發展價值提高。工廠 物業的重建被視為《香港財務報告準則》第 13 號下的最高及最佳用途。