Annual Report 2022

2022 年年報 載通國際控股有限公司 207 財務報表附註 （除另有註明外，均以港幣呈列） 13 投資物業、發展中投資物業、租賃土地權益及其他物業、機器及設備 （續） (c) 物業的公平價值計量 （續） (ii) 第二級公平價值計量使用的估值方法及數據 位於香港之工廠物業於 2022 年 12 月 31 日之公平價值乃採用市場比較法而釐定。該方法參考可比較物業 按每平方呎售價為基礎之公開的近期售價。 (iii) 有關第三層級公平價值披露的資料 估值技巧 不可觀察的數據 範圍 位於香港的投資物業 －商用物業 市場比較法 商舖 質素折讓╱溢價 -75% to 30% （ 2021 年： -80% to 30% ） 位於香港的發展中 投資物業 2022 年：餘值估價法 2021 年：市場比較法 及剩餘估價法 資本化率 重建項目 質素折讓╱溢價 3.5% （ 2021 年： -25% to 0% ） 截至 2022 年及 2021 年 12 月 31 日止兩個年度，集團採用市場比較法為旗下在香港的所有商用物業進行估 值。採用市場比較法釐定的商用物業公平價值，乃參考可比較物業於近期的每平方呎售價，並就集團 商用物業的質素相對近期售價而予以溢價或折讓調整。較優質物業的較高溢價，將使計量的公平價值 提高。 截至 2022 年 12 月 31 日，位於香港的發展中投資物業的公平價值以餘值估價法釐定，其估值假設物業在 估值日已按當時的發展計劃落成及以收入資本化方法計算及參考可比較之銷售交易估算物業落成後的 公平價值，並扣除日後發展之建築成本及適當的利潤與風險因素。資本化率較高，將使總發展價值降 低。 截至 2021 年 12 月 31 日止年度，位於香港的發展中投資物業的公平價值，以市場比較法及剩餘估價法釐 定，即參考附近項目的近期交易數據、可比較物業近期的每平方呎售價，並就集團發展中投資物業相 對於近期交易的質素而予以溢價或折讓調整。較優質重建項目的溢價較高，將使總發展價值提高。