本 人 謹 向 各 位 股 東 報 告 ：

盈 利

本 集 團 截 至 一 九 九 八 年 六 月 三 十 日 止 年 度 減 除 稅 項 及 少 數 股 東 權 益 後 之 盈 利 為 港 幣 七 十 二 億 六 千 萬 元 ， 與 上 年 度 同 期 之 盈 利 港 幣 一 百 四 十 一 億 六 千 萬 元 比 較 ， 減 少 百 分 之 四 十 八 點 七 。 本 年 度 每 股 盈 利 為 港 幣 三 元 零 四 仙 ， 而 上 年 度 每 股 盈 利 為 港 幣 五 元 九 角 三 仙 。 上 述 盈 利 數 字 已 扣 除 為 地 產 發 展 項 目 及 長 期 投 資 所 提 撥 之 特 殊 減 值 準 備 合 共 港 幣 四 十 七 億 元 。

股 息

董 事 局 現 建 議 派 發 截 至 一 九 九 八 年 六 月 三 十 日 止 年 度 之 末 期 息 每 股 港 幣 六 角 ， 連 同 已 派 發 之 中 期 息 每 股 港 幣 六 角 ， 全 年 合 共 派 息 每 股 港 幣 一 元 二 角 ， 與 上 年 度 比 較 減 少 百 分 之 四 十 八 點 九 。 股 息 將 以 現 金 派 發 ， 但 股 東 有 權 選 擇 以 股 代 息 ， 以 增 加 其 投 資 於 本 公 司 股 份 之 機 會 。 有 關 詳 細 計 劃 建 議 書 將 於 一 九 九 八 年 十 一 月 十 六 日 左 右 寄 發 予 各 股 東 ， 股 東 須 於 一 九 九 八 年 十 二 月 七 日 或 之 前 交 還 填 妥 之 選 擇 表 格 。

售 樓 成 績

截 至 一 九 九 八 年 六 月 三 十 日 之 年 度 內 ， 集 團 售 出 樓 宇 連 同 代 客 銷 售 計 算 ， 總 額 為 港 幣 二 百 五 十 九 億 一 千 六 百 萬 元 ， 較 上 年 度 增 加 百 分 之 十 四 ， 期 內 主 要 銷 售 物 業 包 括 屯 門 綠 怡 居 、元 朗 朗 晴 居 、 屯 門 卓 爾 居 、 西 貢 帝 琴 灣 、 青 衣 曉 峰 園 及 清 水 灣 曉 嵐 閣 。 過 去 兩 個 月 來 售 樓 收 益 逾 港 幣 四 十 億 元 ， 成 績 令 人 鼓 舞 。

本 財 政 年 度 內 ， 集 團 完 成 之 發 展 計 劃 共 有 十 個 ， 所 佔 樓 宇 面 積 達 二 百 六 十 萬 平 方 呎 ， 地 盤 詳 情 如 下 ：

於 本 年 度 內 完 成 住 宅 樓 宇 ， 逾 百 分 之 九 十 經 已 售 出 。 由 於 天 雨 影 響 西 貢 帝 琴 灣 凱 弦 居 及 大 埔 雍 怡 雅 苑 之 工 程 進 度 ， 本 年 度 完 成 之 發 展 計 劃 較 預 算 為 低 。 位 於 中 環 機 鐵 站 國 際 金 融 中 心 第 一 期 商 場 將 留 作 長 期 投 資 ； 半 島 大 廈 除 售 出 少 部 份 外 ， 其 餘 留 作 收 租 ， 現 已 接 近 全 部 租 出 。

土 地 儲 備

自 上 一 財 政 年 度 後 ， 本 集 團 以 公 開 投 標 及 農 地 更 改 用 途 方 式 新 增 地 盤 四 個 ， 所 佔 可 供 發 展 樓 宇 面 積 共 二 百 五 十 萬 平 方 呎 ：

本 集 團 目 前 擁 有 土 地 儲 備 共 五 千 零 六 十 萬 平 方 呎 ， 以 集 團 所 佔 樓 宇 面 積 計 算 ， 其 中 包 括 已 建 成 出 租 物 業 一 千 七 百 六 十 萬 平 方 呎 及 發 展 中 物 業 三 千 三 百 萬 平 方 呎 ，發 展 中 物 業 以 住 宅 為 主 ， 而 部 份 發 展 中 項 目 之 補 地 價 仍 在 洽 商 。 此 外 ， 本 集 團 擁 有 新 界 農 地 一 千 九 百 萬 平 方 呎 ， 其 中 大 部 份 現 正 申 請 更 改 土 地 用 途 。

業 務 檢 討

過 去 一 年 ， 亞 洲 國 家 貨 幣 急 劇 貶 值 及 經 濟 衰 退 ， 嚴 重 影 響 香 港 之 服 務 行 業 ， 亞 洲 金 融 風 暴 令 銀 根 緊 絀 ， 壓 縮 本 地 需 求 ， 同 時 影 響 消 費 及 投 資 信 心 ， 導 致 失 業 率 上 升 ， 股 市 及 物 業 價 格 大 幅 下 跌， 對 本 港 造 成 很 大 衝 擊 。 本 集 團 支 持 特 區 政 府 的 決 心 與 行 動 以 維 護 本 港 聯 繫 匯 率 ， 亦 對 政 府 保 持 聯 繫 匯 率 的 能 力 深 具 信 心 。 在 亞 洲 金 融 風 暴 影 響 已 逐 步 減 弱 及 外 圍 息 口 回 順 情 況 下 ， 港 元 利 率 正 逐 漸 回 復 較 正 常 水 平 。

地 產 發 展

自 去 年 十 月 ， 住 宅 樓 宇 平 均 價 格 跌 幅 逾 百 分 之 五 十 ， 目 前 樓 價 已 跌 回 一 九 九 二 年 水 平 ， 而 供 樓 能 力 為 過 去 七 年 最 高 ， 預 期 住 宅 樓 價 再 下 調 幅 度 十 分 有 限 ， 但 由 於 近 期 經 濟 負 增 長 ， 失 業 率 上 升 及 利 率 動 盪 ， 影 響 置 業 人 士 信 心 。 近 數 月 住 宅 單 位 成 交 量 偏 低 ， 累 積 之 需 求 量 對 未 來 住 宅 樓 宇 銷 售 有 幫 助 。 本 集 團 對 政 府 近 期 穩 定 樓 市 措 施 表 示 支 持 ，其 中 放 寬 預 售 樓 花 部 份 規 則 使 市 場 運 作 更 有 效 率 ， 政 府 將 首 次 置 業 貸 款 及 自 置 居 所 貸 款 名 額 增 加 至 二 萬 二 千 名 ， 使 更 多 有 意 買 樓 人 士 能 自 置 物 業 ， 加 上 預 期 按 揭 利 率 趨 跌 ， 對 住 宅 市 道 有 積 極 幫 助 。

明 年 本 港 私 人 住 宅 樓 宇 供 應 量 預 料 與 過 往 十 年 平 均 供 應 量 相 若 ， 但 一 九 九 九 年 以 後 ， 由 於 在 目 前 市 道 疲 弱 及 流 動 資 金 短 缺 情 況 下 ， 供 應 量 將 會 減 少 ， 對 未 來 住 宅 樓 價 有 穩 定 作 用 。 目 前 本 港 住 宅 樓 宇 市 道 雖 陷 於 低 潮 ， 但 長 遠 而 言 ， 由 於 人 口 增 長 迅 速 ， 預 期 由 目 前 六 百 六 十 萬 增 加 至 二 零 一 一 年 八 百 一 十 萬 ， 市 民 生 活 水 準 提 高 而 追 求 較 高 質 素 住 宅 ， 本 港 地 產 市 道 前 景 仍 然 樂 觀 。

本 集 團 預 算 於 下 年 度 完 成 發 展 計 劃 中 所 佔 樓 宇 面 積 共 五 百 三 十 萬 平 方 呎 ， 分 析 如 下 ：

本 集 團 將 維 持 一 貫 之 業 務 政 策 ， 分 散 投 資 各 種 不 同 類 型 樓 宇 ， 並 集 中 發 展 大 型 計 劃 ， 以 中 小 型 住 宅 為 主 ， 提 供 高 質 素 樓 宇 配 合 完 善 設 施 及 優 質 管 理 ， 並 致 力 加 強 顧 客 服 務 。 對 目 前 地 產 市 道 ， 集 團 採 取 靈 活 手 法 及 密 切 注 意 市 場 情 況 ， 本 人 深 信 本 集 團 擁 有 經 驗 豐 富 之 管 理 階 層 ， 能 掌 握 市 場 動 態 作 適 當 部 署 ， 並 在 適 當 時 候 選 擇 性 吸 納 土 地 。

本 港 大 型 基 建 計 劃 如 西 鐵 、 地 下 鐵 路 將 軍 澳 支 線 及 馬 鞍 山 鐵 路 等 即 將 陸 續 動 工 ， 加 上 政 府 正 積 極 籌 建 新 道 路 幹 線 連 接 主 要 新 市 鎮 ， 使 交 通 網 絡 更 臻 完 善 ， 對 新 界 之 長 遠 發 展 更 為 有 利 。

收 租 物 業

本 集 團 屬 下 收 租 物 業 租 出 率 達 百 分 之 九 十 五 ， 年 內 租 金 總 收 入 為 港 幣 五 十 六 億 五 千 萬 元 ， 比 上 年 度 增 加 百 分 之 十 四 點 六 ， 估 計 下 年 度 租 金 收 入 可 保 持 平 穩 ， 年 內 新 開 業 之 出 租 物 業 包 括 旺 角 新 世 紀 廣 場 及 將 軍 澳 東 港 城 商 場 ， 均 已 全 部 租 出 。

本 集 團 擁 有 百 分 之 四 十 七 點 五 權 益 之 中 環 國 際 金 融 中 心 第 一 期 ， 發 展 計 劃 包 括 一 座 三 十 八 層 高 寫 字 樓 ， 面 積 七 十 八 萬 四 千 平 方 呎 及 商 場 面 積 十 三 萬 一 千 平 方 呎 ， 此 物 業 位 於 中 環 海 旁 核 心 商 業 區 ， 與 機 場 快 線 香 港 站 連 接 ， 商 場 第 一 層 已 全 部 租 出 並 已 於 九 月 開 業 ， 而 第 二 及 第 三 層 將 於 十 一 月 開 業 ， 寫 字 樓 將 於 一 九 九 八 年 底 完 成 ， 以 其 獨 特 之 互 動 設 計 及 提 供 智 慧 型 基 本 設 施 ， 能 符 合 金 融 機 構 及 跨 國 公 司 之 嚴 格 要 求 ， 至 於 八 十 八 層 高 之 另 一 幢 寫 字 樓 現 計 劃 於 二 零 零 零 年 下 半 年 始 動 工 興 建 。

觀 塘 創 紀 之 城 第 一 期 寫 字 樓 發 展 計 劃 已 於 九 月 落 成 ， 樓 宇 面 積 一 百 二 十 三 萬 平 方 呎 ， 其 中 三 十 萬 平 方 呎 經 已 售 出 ， 餘 下 九 十 三 萬 平 方 呎 留 作 收 租 ， 租 務 成 績 令 人 非 常 滿 意 。 此 計 劃 連 同 年 底 落 成 之 國 際 金 融 中 心 第 一 期 將 進 一 步 加 強 集 團 之 租 金 收 入 。

集 團 加 強 商 場 各 項 宣 傳 活 動 ， 最 近 屬 下 新 地 會 發 行 信 用 咭 ， 以 協 助 商 場 租 戶 推 廣 業 務 。 集 團 屬 下 商 場 大 部 份 位 於 各 新 市 鎮 住 宅 區 ， 受 近 期 經 濟 放 緩 影 響 較 為 輕 微 。

本 集 團 定 期 將 屬 下 商 場 進 行 翻 新 改 善 工 程 ， 以 提 高 物 業 質 素 及 租 金 收 入 ， 沙 田 新 城 市 廣 場 以 前 由 一 日 資 百 貨 公 司 所 租 用 九 萬 平 方 呎 原 址 經 翻 新 後 已 全 部 租 出 ， 顯 示 儘 管 在 目 前 市 道 下 ， 對 優 質 商 場 仍 需 求 殷 切 。 此 外 ， 集 團 將 繼 續 發 展 新 收 租 物 業 ， 以 增 加 集 團 之 經 常 性 收 入 ， 並 同 時 考 慮 出 售 一 部 份 非 核 心 收 租 物 業 。

酒 店 業 務

過 去 一 年 ， 由 於 東 南 亞 各 國 貨 幣 貶 值 及 經 濟 衰 退 ， 抵 港 旅 客 人 數 減 少 ， 年 內 本 集 團 屬 下 帝 苑 酒 店 及 帝 都 酒 店 住 房 率 分 別 為 百 分 之 八 十 二 及 百 分 之 七 十 六 ， 但 平 均 房 租 則 較 前 減 低 。 去 年 十 月 開 業 之 帝 京 酒 店 住 房 率 穩 定 增 加 ， 近 月 平 均 住 房 率 為 百 分 之 六 十 七 。 各 酒 店 已 採 取 措 施 以 減 低 經 營 成 本 。 本 港 旅 遊 及 酒 店 業 正 面 臨 低 潮 ， 但 近 期 抵 港 遊 客 數 目 較 去 年 同 期 已 有 所 增 加 。

基 建 及 運 輸 項 目

數 碼 通 一 九 九 八 年 度 業 績 理 想 ， 一 九 九 八 年 六 月 底 之 客 戶 人 數 達 五 十 二 萬 三 千 人 ， 年 度 增 長 率 為 百 分 之 三 十 七 ， 期 內 收 購 一 私 人 通 訊 網 絡 使 容 客 量 進 一 步 擴 大 ， 並 能 為 不 同 種 類 顧 客 提 供 更 廣 泛 服 務 ， 數 碼 通 將 繼 續 提 供 優 質 網 絡 及 顧 客 服 務 。 本 集 團 深 信 數 碼 通 業 務 發 展 前 景 樂 觀 ， 並 將 繼 續 持 有 數 碼 通 作 為 策 略 性 長 期 投 資 。

九 龍 巴 士 控 股 有 限 公 司 年 內 盈 利 續 有 增 加 ， 新 機 場 落 成 後 開 設 新 路 線 連 接 東 涌 及 機 場 ， 九 巴 將 繼 續 為 集 團 提 供 一 項 穩 健 之 經 常 性 收 入 。

三 號 幹 線 ( 郊 野 公 園 段 ) 已 提 早 於 一 九 九 八 年 五 月 完 成 通 車 ， 該 道 路 已 成 為 新 界 西 北 部 連 接 市 區 之 主 要 幹 線 ， 自 啟 用 後 ， 車 輛 流 量 日 漸 增 多 。

本 集 團 佔 百 分 之 六 十 五 權 益 之 機 場 貨 運 中 心 已 於 本 年 七 月 在 新 機 場 兩 個 貨 運 站 啟 業 前 順 利 運 作 ， 包 括 一 百 三 十 萬 平 方 呎 貨 運 中 心 及 十 七 萬 五 千 平 方 呎 寫 字 樓 ， 其 中 約 百 分 之 七 十 面 積 經 已 租 出 。

屯 門 內 河 碼 頭 按 照 原 來 計 劃 進 行 順 利 ， 第 一 期 發 展 將 於 本 月 啟 用 ， 以 應 付 日 益 增 長 之 內 河 貨 運 業 務 ， 整 項 發 展 計 劃 將 於 九 九 年 底 完 成 。

本 集 團 所 有 基 建 項 目 均 在 香 港 ， 全 部 屬 低 風 險 投 資 ， 將 繼 續 為 集 團 帶 來 穩 定 增 長 之 經 常 性 收 入 ， 該 等 基 建 項 目 所 需 資 金 早 已 作 長 遠 融 資 安 排 。

國 內 投 資

中 國 長 遠 經 濟 發 展 前 景 樂 觀 ， 開 放 及 經 濟 改 革 政 策 將 繼 續 推 行 。 集 團 在 國 內 投 資 維 持 穩 健 政 策 ， 目 前 投 資 額 佔 集 團 資 產 約 百 分 之 二 至 三 ， 物 業 發 展 集 中 於 北 京 、 上 海 及 廣 州 三 個 主 要 城 市 ， 主 要 項 目 將 留 作 長 遠 收 租 用 途 。

北 京 新 東 安 市 場 已 於 一 九 九 八 年 一 月 啟 業 ， 一 百 三 十 萬 平 方 呎 商 場 全 部 租 出 ， 而 四 十 三 萬 平 方 呎 寫 字 樓 招 租 工 作 現 正 進 行 。 位 於 廣 州 市 錦 城 花 園 第 二 期 ， 近 日 推 出 約 五 百 個 單 位 發 售 ， 九 成 半 單 位 經 已 售 出 。

集 團 財 務

本 集 團 繼 續 採 取 一 貫 審 慎 理 財 政 策 ， 保 持 大 量 流 動 資 金 及 低 借 貸 額 ， 年 內 更 進 一 步 改 善 財 政 狀 況 ， 年 結 時 淨 負 債 減 至 約 港 幣 二 百 零 三 億 元 ， 而 負 債 比 率 ( 淨 負 債 對 股 東 資 本 比 率 ) 降 至 百 分 之 十 八 以 下 。

集 團 擁 有 龐 大 經 常 性 淨 收 益 逾 港 幣 六 十 億 元 ， 而 預 售 樓 盤 亦 為 集 團 提 供 大 量 流 動 現 金 。 目 前 集 團 在 新 購 地 盤 或 補 地 價 方 面 未 有 確 實 重 大 財 務 承 擔 ， 而 計 劃 中 資 本 性 支 出 在 下 年 度 處 於 低 水 平 。 未 來 數 月 開 售 樓 盤 包 括 香 港 仔 港 麗 豪 園 、 青 衣 灝 景 灣 第 二 期 、 北 角 中 安 台 及 元 朗 下 攸 田 住 宅 項 目 ， 將 進 一 步 加 強 集 團 流 動 資 金 。

在 銀 行 信 貸 緊 張 情 況 下 ， 集 團 在 去 年 十 月 金 融 危 機 發 生 後 ， 不 但 能 將 所 有 到 期 銀 行 借 貸 續 期 ， 且 另 外 獲 得 安 排 新 貸 款 額 ， 集 團 目 前 擁 有 大 量 可 動 用 銀 行 信 貸 額 ， 絕 大 部 份 借 貸 均 以 港 元 為 單 位 ， 以 避 免 外 匯 風 險 ， 集 團 屬 下 借 款 逾 一 半 還 款 期 在 三 年 或 以 上 。 目 前 本 集 團 之 外 幣 信 貸 評 級 為 A3 ( 穆 迪 ) 及 A ( 標 準 普 爾 ) ， 與 香 港 政 府 評 級 相 同 。

顧 客 服 務

集 團 十 分 重 視 顧 客 服 務 ， 不 斷 提 高 服 務 水 準 ， 為 加 強 與 顧 客 溝 通 而 成 立 之 新 地 會 ， 現 已 有 會 員 逾 五 萬 人 ， 近 日 並 發 行 新 地 會 與 萬 國 寶 通 銀 行 信 用 咭 ， 為 會 員 提 供 特 別 優 惠 。 為 進 一 步 加 強 物 業 管 理 ， 提 供 優 良 生 活 環 境 ， 本 集 團 屬 下 管 理 機 構 ， 康 業 及 啟 勝 兩 間 物 業 管 理 公 司 一 直 致 力 改 善 管 理 質 素 及 擴 闊 服 務 範 圍 ， 兩 公 司 在 年 內 獲 得 多 項 全 港 性 物 業 管 理 有 關 之 獎 項 。

本 集 團 在 屬 下 一 商 場 內 設 「 新 樓 天 地 」 展 銷 多 個 樓 盤 示 範 單 位 ， 並 向 顧 客 提 供 多 方 面 有 關 物 業 資 料 ， 效 果 令 人 十 分 鼓 舞 。

展 望

自 一 九 九 七 年 七 月 香 港 順 利 回 歸 祖 國 ， 成 功 實 行 一 國 兩 制 高 度 自 治 ， 本 集 團 對 祖 國 及 香 港 長 遠 發 展 深 具 信 心 。

香 港 在 過 往 多 次 面 臨 經 濟 困 境 ， 每 次 復 原 後 發 展 更 強 大 ， 在 目 前 經 濟 低 迷 情 況 下 ， 本 港 經 濟 基 本 因 素 保 持 不 變 ， 尤 其 銀 行 體 系 健 全 ， 加 以 近 期 物 價 及 工 資 向 下 調 整 ， 當 外 圍 經 濟 情 況 漸 趨 穩 定 ， 本 港 作 為 國 際 金 融 、 貿 易 及 商 業 中 心 地 位 將 更 具 競 爭 力 。 中 國 現 正 加 強 基 建 投 資 及 穩 定 消 費 ， 經 濟 將 穩 健 增 長 ， 對 本 港 面 臨 經 濟 衰 退 情 況 下 發 揮 支 持 作 用 。

本 集 團 將 繼 續 過 往 業 務 方 針 ， 集 中 發 展 本 港 地 產 業 務 ， 包 括 物 業 發 展 及 收 租 物 業 ， 投 資 不 同 類 型 樓 宇 ， 地 點 分 佈 港 九 新 界 各 地 ， 以 減 低 投 資 風 險 。 物 業 發 展 方 面 ， 大 部 份 土 地 儲 備 位 於 現 有 及 未 來 鐵 路 沿 線 ， 以 大 規 模 中 小 型 住 宅 計 劃 為 主 ， 大 型 項 目 令 建 築 成 本 降 低 。 集 團 並 致 力 在 樓 宇 質 素 及 顧 客 服 務 方 面 提 升 至 更 高 水 準 。 本 集 團 將 在 每 年 逾 港 幣 六 十 億 元 經 常 性 淨 收 益 基 礎 上 ，進 一 步 加 強 這 方 面 收 入 ， 在 本 港 增 加 收 租 物 業 及 基 建 項 目 投 資 ， 同 時 繼 續 加 強 成 本 控 制 以 達 致 最 高 效 益 ， 亦 會 持 續 採 取 審 慎 理 財 政 策 。

集 團 目 前 擁 有 穩 健 財 政 狀 況 ， 充 足 流 動 現 金 及 低 借 貸 比 率 以 抵 禦 經 濟 逆 境 。 二 十 多 年 來 ， 香 港 經 歷 了 多 次 經 濟 低 潮 ， 集 團 憑 著 本 身 實 力 及 對 香 港 的 信 念 ， 每 次 在 低 潮 過 後 均 能 掌 握 機 遇 ， 進 一 步 擴 充 。 集 團 將 密 切 留 意 雨 過 天 青 時 的 擴 展 機 會 ， 本 人 對 集 團 長 遠 發 展 充 滿 信 心 。

本 公 司 非 執 行 董 事 何 永 新 先 生 於 本 年 六 月 榮 休 ， 何 先 生 在 集 團 服 務 逾 二 十 五 年 ， 期 內 對 集 團 之 成 長 貢 獻 良 多 ， 本 人 謹 代 表 董 事 局 感 謝 何 先 生 過 往 對 集 團 之 重 大 貢 獻 。

本 人 謹 藉 此 機 會 對 董 事 局 同 寅 之 英 明 指 導 及 全 體 員 工 不 懈 努 力 ， 致 以 萬 分 感 謝 。

主 席 兼 行 政 總 裁

郭 炳 湘

香 港 ， 一 九 九 八 年 十 月 十 五 日

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